Что вводится 8 ноября
Закон ЗРУ-1163 вступает в силу 8 ноября 2026 года и вводит три вещи сразу:
- сертификацию риелторов — сертификат нужен риелтору, который работает в риелторской организации, а в самой организации он должен быть у руководителя и минимум у двух штатных сотрудников; агент по недвижимости, то есть ИП или самозанятый, работает без сертификата, но только после включения в реестр и со страховкой (статьи 16, 18–20);
- единый реестр — открытый список риелторов, организаций, агентов и профессиональных объединений, который ведёт Агентство по управлению государственными активами (статья 17);
- мультилистинг — систему, через которую участники рынка обмениваются сведениями об объектах. По статье 30 её организует частный сектор, а требования к ней задаёт национальный стандарт.
Первые два пункта — это барьер на вход и учёт. Они неприятны, но понятны: получил документ, попал в список, работаешь дальше. Третий пункт работать через мультилистинг не обязывает: по статье 36 сведения о сделке вносятся в систему, только если услуга оказана через неё. Но именно он может поменять саму механику рынка, и его чаще всего недооценивают.
Почему мультилистинг важнее сертификации
Сегодня преимущество агентства формулируется просто: «у меня есть объект, которого нет у тебя». Это работает ровно до тех пор, пока объекты разбросаны по площадкам, чатам и записным книжкам.
Насколько разбросаны — видно на цифрах. С одной крупной открытой площадки Узбекистана мы сняли 104 235 объявлений о продаже жилья. После отбраковки осталось 76 862, а после склейки дублей — около 62 тысяч объектов: примерно каждое пятое объявление повторяет уже выставленную квартиру. Её перевыставляет хозяин или тот же риелтор, её же выставляет соседний агент, иногда с другой ценой.
Как мы считали. Это снимок одной площадки на 22 августа 2026 года: дубли склеены по одному правилу, 30 случайных групп сверены вручную с оригиналами. Подробно о том, как мы считали дубли, — в разборе автоматической оценки квартиры.
Мультилистинг, если рынок в него пойдёт, эти повторы убирает. Когда объект в базе один и виден всем, конкуренция переезжает с вопроса «у кого есть» на вопрос «кто быстрее ответил и лучше показал». Это другая профессия, и требует она другого — не связей, а скорости и порядка в данных.
Что это значит для агентства из пяти человек
Три следствия, которые видно уже из структуры закона.
Скорость ответа становится товаром. Если объект видят все, выигрывает тот, кто первым перезвонил покупателю. Не тот, у кого лучше отношения с застройщиком.
Цена перестаёт быть предметом торга вслепую. Когда история объекта лежит в общей базе, «хозяин просит столько» проверяется за минуту. Аргументом становится обоснование цены, а не уверенность в голосе.
Беспорядок в данных станет видимым. База в переписке WhatsApp и в голове старшего менеджера — это не база. Пока она такая, в мультилистинг её придётся заводить руками, объект за объектом, и в спешке.
Оценка — ручной шаг, который не ускоряется вместе с рынком
За первое полугодие 2026 года в Узбекистане заключили больше 171 тысячи сделок купли-продажи недвижимости, на 25% больше, чем годом раньше (по данным ЦЭИР). Банки за те же полгода выдали ипотеки на 13,1 трлн сум, почти на 39% больше.
По закону оценка обязательна, когда в сделке участвует государственное имущество, а в остальных случаях — при споре о стоимости, в том числе при ипотечном кредитовании (ст. 11 закона «Об оценочной деятельности»). Предмет ипотеки оценивают по соглашению сторон или через оценщика (ст. 10 закона «Об ипотеке»), но на практике банки при ипотеке требуют отчёт оценщика. Его делают вручную: по открытым прайсам оценщиков это от 150 тысяч до 1 млн сум за квартиру и от двух до семи рабочих дней.
Сделок и ипотек становится больше, а отчёт по-прежнему пишет человек. Закон, который добавляет рынку прозрачности и оборота, этот шаг не ускорит.
Отсюда простое следствие для агентства: пока сделка ждёт отчёта оценщика, её срок зависит не от вас. Понимать цену объекта до того, как за него взялся оценщик, — это не замена официальной оценки, а способ не тратить неделю на объект, который в залог всё равно не пройдёт.
Что можно сделать до срока
Ноябрь ближе, чем кажется. Четыре шага, которые не требуют ни закона, ни бюджета.
- Соберите объекты в одном месте. Не в переписке. Достаточно таблицы, но одной и общей, с обязательными полями: адрес, площадь, этаж, цена, дата последнего контакта.
- Склейте дубли. Один объект — одна строка. Если одна квартира лежит у вас тремя записями от трёх сотрудников, в общей базе это станет видно всем, включая собственника.
- Записывайте, откуда пришёл каждый объект и чем закончился договор. По статье 22 закона агентство обязано собирать архив по каждому исполненному договору и хранить его. Восстанавливать историю задним числом дороже, чем записывать сразу.
- Замерьте своё время ответа на заявку. Просто засеките: сколько проходит от звонка до первого содержательного ответа. Это ваша главная метрика после 8 ноября, и её стоит знать до того, как она станет конкурентным преимуществом соседа.
Ни один из этих шагов не про технологии. Это подготовка данных, и её всё равно придётся сделать — вопрос только в том, за три месяца или за три дня.
Чего мы не знаем
Подзаконные акты к закону на момент публикации не вышли. Статья 42 даёт Кабинету Министров три месяца со дня опубликования, чтобы утвердить порядок экзамена, выдачи сертификатов и ведения Единого реестра. Требования к мультилистингу задаст национальный стандарт, которого тоже пока нет. Как будет устроен доступ к системе, какие поля станут обязательными и что будет с объектами, которые уже висят на площадках, — из текста самого закона не следует.
Мы пишем о последствиях так, как видим их из текста закона, и ссылаемся на его статьи. Официальный текст закона узбекский, русский на lex.uz помечен как неофициальный перевод. За точной трактовкой — к юристу, который прочитает вам конкретную статью применительно к вашей ситуации.
Мы разбирали этот рынок не из интереса к законодательству. Мы строим на нём собственный продукт — модель цены жилья EstIQ, и для риелторов у неё есть отчёт об оценке под именем риелтора. Наши собственные цифры выше взяты из её технического задания и замеров, остальные — из источников по ссылкам.
