8-noyabrda nima joriy etiladi
OʻRQ-1163 qonuni 2026-yil 8-noyabrda kuchga kiradi va birdaniga uchta narsani joriy etadi:
- rieltorlarni sertifikatlash — sertifikat rieltorlik tashkilotida ishlaydigan rieltorga kerak, tashkilotning oʻzida esa u rahbarda va kamida ikkita shtatdagi xodimda boʻlishi shart; koʻchmas mulk agenti, yaʼni yakka tartibdagi tadbirkor yoki oʻzini oʻzi band qilgan shaxs sertifikatsiz ishlaydi, lekin faqat reyestrga kiritilganidan keyin va sugʻurta bilan (16, 18–20-moddalar);
- yagona reyestr — rieltorlar, tashkilotlar, agentlar va kasbiy birlashmalarning ochiq roʻyxati, uni Davlat aktivlarini boshqarish agentligi yuritadi (17-modda);
- multilisting — bozor ishtirokchilari obyektlar haqidagi maʼlumotlarni almashadigan tizim. 30-moddaga koʻra uni xususiy sektor tashkil etadi, unga qoʻyiladigan talablarni esa milliy standart belgilaydi.
Birinchi ikki band — bozorga kirish toʻsigʻi va hisobga olish. Ular yoqimsiz, lekin tushunarli: hujjat olding, roʻyxatga tushding, ishlashda davom etasan. Uchinchi band multilisting orqali ishlashga majbur qilmaydi: 36-moddaga koʻra bitim haqidagi maʼlumotlar tizimga faqat xizmat u orqali koʻrsatilgan boʻlsa kiritiladi. Lekin aynan u bozor mexanikasining oʻzini oʻzgartirishi mumkin va uni koʻpincha kam baholashadi.
Nega multilisting sertifikatlashdan muhimroq
Bugun agentlikning ustunligi oddiy ifodalanadi: «menda senda yoʻq obyekt bor». Bu obyektlar maydonchalar, chatlar va yon daftarlarga sochilib yotgan ekan, ishlaydi.
Qanchalik sochilib yotgani raqamlarda koʻrinadi. Oʻzbekistonning bitta yirik ochiq maydonchasidan uy-joy sotish haqidagi 104 235 ta eʼlonni yigʻib oldik. Saralashdan keyin 76 862 tasi qoldi, dublikatlar birlashtirilgach esa — taxminan 62 ming obyekt: taxminan har beshinchi eʼlon allaqachon joylangan kvartirani takrorlaydi. Uni egasi yoki oʻsha rieltor qayta joylaydi, qoʻshni agent ham joylaydi, baʼzan boshqa narx bilan.
Qanday hisobladik. Bu bitta maydonchaning 2026-yil 22-avgust holatidagi surati: dublikatlar bitta qoida boʻyicha birlashtirilgan, 30 ta tasodifiy guruh asl eʼlonlar bilan qoʻlda solishtirilgan. Dublikatlarni qanday hisoblaganimiz haqida batafsil — kvartirani avtomatik baholash tahlilida.
Multilisting, agar bozor unga oʻtsa, bu takrorlarni yoʻqotadi. Obyekt bazada bitta va hammaga koʻrinib tursa, raqobat «kimda bor» savolidan «kim tezroq javob berdi va yaxshiroq koʻrsatdi» savoliga koʻchadi. Bu boshqa kasb va u boshqa narsani talab qiladi — aloqalarni emas, tezlik va maʼlumotlardagi tartibni.
Besh kishilik agentlik uchun bu nimani anglatadi
Qonun tuzilishidan allaqachon koʻrinib turgan uchta oqibat.
Javob tezligi tovarga aylanadi. Agar obyektni hamma koʻrsa, xaridorga birinchi boʻlib qoʻngʻiroq qilgan yutadi. Quruvchi kompaniya bilan munosabati yaxshiroq boʻlgan emas.
Narx koʻr-koʻrona savdolashish predmeti boʻlmay qoladi. Obyekt tarixi umumiy bazada turganda, «egasi shuncha soʻrayapti» degan gap bir daqiqada tekshiriladi. Ovozdagi ishonch emas, narxning asoslanishi dalilga aylanadi.
Maʼlumotlardagi tartibsizlik koʻrinib qoladi. WhatsApp yozishmalaridagi va katta menejerning xotirasidagi baza — baza emas. U shunday ekan, uni multilistingga qoʻlda, obyektma-obyekt va shoshilib kiritishga toʻgʻri keladi.
Baholash — bozor bilan birga tezlashmaydigan qoʻl mehnati bosqichi
2026-yilning birinchi yarmida Oʻzbekistonda 171 mingdan ortiq koʻchmas mulk oldi-sotdi bitimi tuzildi, bu bir yil oldingiga nisbatan 25% koʻp (ITIM maʼlumotlariga koʻra). Banklar oʻsha yarim yilda 13,1 trln soʻmlik ipoteka berdi, bu deyarli 39% koʻp.
Qonunga koʻra baholash bitimda davlat mulki ishtirok etganda, qolgan hollarda esa — qiymat boʻyicha nizo boʻlganda, shu jumladan ipoteka kreditlashda majburiy («Baholash faoliyati toʻgʻrisida»gi qonunning 11-moddasi). Ipoteka predmeti taraflar kelishuviga koʻra yoki baholovchi orqali baholanadi («Ipoteka toʻgʻrisida»gi qonunning 10-moddasi), lekin amalda banklar ipotekada baholovchi hisobotini talab qiladi. U qoʻlda tayyorlanadi: baholovchilarning ochiq narxlariga koʻra bu bir kvartira uchun 150 mingdan 1 mln soʻmgacha va ikkidan yetti ish kunigacha.
Bitimlar va ipotekalar koʻpaymoqda, hisobotni esa hamon odam yozadi. Bozorga shaffoflik va aylanma qoʻshadigan qonun bu bosqichni tezlashtirmaydi.
Bundan agentlik uchun oddiy xulosa kelib chiqadi: bitim baholovchi hisobotini kutib turganda, uning muddati sizga bogʻliq emas. Baholovchi ishga kirishishidan oldin obyekt narxini tushunish rasmiy baholashning oʻrnini bosmaydi, balki baribir garovdan oʻtmaydigan obyektga bir hafta sarflamaslik usulidir.
Muddatgacha nima qilish mumkin
Noyabr koʻringanidan yaqinroq. Na qonun, na byudjet talab qilmaydigan toʻrtta qadam.
- Obyektlarni bir joyga yigʻing. Yozishmalarda emas. Jadval ham yetarli, lekin bitta va umumiy, majburiy maydonlar bilan: manzil, maydon, qavat, narx, oxirgi aloqa sanasi.
- Dublikatlarni birlashtiring. Bitta obyekt — bitta qator. Agar bitta kvartira sizda uchta xodimdan uchta yozuv boʻlib yotgan boʻlsa, umumiy bazada bu hammaga, shu jumladan mulk egasiga ham koʻrinib qoladi.
- Har bir obyekt qayerdan kelgani va shartnoma qanday yakunlanganini yozib boring. Qonunning 22-moddasiga koʻra agentlik har bir bajarilgan shartnoma boʻyicha arxiv yigʻishi va uni saqlashi shart. Tarixni keyinchalik tiklash darhol yozib borishdan qimmatroq.
- Arizaga javob berish vaqtingizni oʻlchang. Shunchaki vaqtni belgilang: qoʻngʻiroqdan birinchi mazmunli javobgacha qancha vaqt oʻtadi. Bu 8-noyabrdan keyingi asosiy metrikangiz va uni qoʻshningizning raqobat ustunligiga aylanishidan oldin bilib olgan maʼqul.
Bu qadamlarning birortasi ham texnologiya haqida emas. Bu maʼlumotlarni tayyorlash va uni baribir qilishga toʻgʻri keladi — savol faqat uch oydami yoki uch kunda.
Biz nimani bilmaymiz
Nashr paytida qonunga oid qonunosti hujjatlari chiqmagan edi. 42-modda Vazirlar Mahkamasiga imtihon oʻtkazish, sertifikatlar berish va Yagona reyestrni yuritish tartibini tasdiqlash uchun qonun rasmiy eʼlon qilingan kundan boshlab uch oy beradi. Multilistingga talablarni milliy standart belgilaydi, u ham hozircha yoʻq. Tizimga kirish qanday tashkil etilishi, qaysi maydonlar majburiy boʻlishi va maydonchalarda allaqachon turgan obyektlar bilan nima boʻlishi qonun matnining oʻzidan kelib chiqmaydi.
Oqibatlar haqida qonun matnidan qanday koʻrsak, shunday yozamiz va uning moddalariga havola qilamiz. Qonunning rasmiy matni oʻzbek tilida, lex.uz saytidagi rus tilidagi matn norasmiy tarjima deb belgilangan; moddalar mazmunini biz lex.uz dagi rasmiy oʻzbekcha matn boʻyicha tekshirdik. Aniq talqin uchun muayyan moddani sizning vaziyatingizga nisbatan oʻqib beradigan yuristga murojaat qiling.
Biz bu bozorni qonunchilikka qiziqqanimiz uchun tahlil qilmadik. Biz unda oʻz mahsulotimizni — uy-joy narxi modelini EstIQ ni quryapmiz, rieltorlar uchun unda rieltor nomidan baholash hisoboti bor. Yuqoridagi oʻz raqamlarimiz uning texnik topshirigʻi va oʻlchovlaridan olingan, qolganlari — havolalardagi manbalardan.
