Raqam umuman qayerdan olinadi
Avtomatik baholash — AVM, automated valuation model — inson bilan bir xil mantiq asosida ishlaydi: oʻxshash obyektlarni topadi, ular qanchaga sotilganini koʻradi va narxni farqlarga qarab tuzatadi. Farq hajmda: inson boshida beshta analogni ushlab tura oladi, model minglabini koʻrib chiqadi.
Bundan tushunib olish kerak boʻlgan birinchi narsa: javob sifatini modelning «aqli» emas, u koʻradigan maʼlumotlar belgilaydi. Maʼlumotlar iflos boʻlsa, har qanday arxitektura xato qiladi — faqat ishonch bilan va birdaniga barcha obyektlarda.
Dublikatlarni birlashtirish modeldan muhimroq
Uy-joyni baholashdagi asosiy ish — oʻqitish emas, dublikatlarni birlashtirish.
Bitta kvartira ochiq maʼlumotlarda bir nechta eʼlon boʻlib turadi: uni egasi yoki oʻsha rieltor qayta joylaydi, qoʻshni agent ham uni joylaydi. Narxlar har xil, maydonlar ham baʼzan farq qiladi. Model uchun bu bir uydagi negadir turli narxdagi bir nechta alohida obyektdek koʻrinadi — va u bu tarqoqlikni «bozorning odatiy shovqini» sifatida halol oʻrganib oladi.
Miqdorlar tartibi shunday: 104 235 ta eʼlondan saralashdan keyin 76 862 tasi qoladi, birlashtirishdan keyin esa — taxminan 62 ming obyekt. Taxminan har beshinchi eʼlon takror boʻlib chiqadi. Birlashtirilmagan maʼlumotlarda hisoblangan metrika har doim haqiqiysidan chiroyliroq: model narxni emas, oʻsha obyektning qoʻshni eʼlonini topadi.
Qanday hisobladik. 101 663 — Oʻzbekistondagi bitta yirik ochiq platformadagi uy-joy sotish haqidagi yopilgan eʼlonlar arxivi, uni 2026-yil 22-avgustda yuklab oldik. Faol eʼlonlar bilan birga bu 104 235 ta yozuv. Saralashdan keyin 76 862 tasi qoldi: maydoni yoki koordinatalari yoʻq, maydoni 15–400 m² dan tashqarida, xonalar soni 1–8 dan tashqarida, metr narxi $150–6 000 dan tashqarida boʻlgan va Toshkentdan tashqaridagi yozuvlarni olib tashladik. Dublikatlarni bitta qoida boʻyicha birlashtirdik: oʻsha tuman, xonalar soni, qavat va binoning qavatlar soni bir xil, maydon farqi 1,5 m² gacha, nuqtalar bir-biridan 200 m dan uzoq emas, narxlar 15% dan kamroq farq qiladi (tavsiflar oʻxshash boʻlsa — 25% dan kamroq), eʼlonlar bir vaqtda yoki 45 kungacha uzilish bilan turgan. Taxminan 62 ming obyekt chiqdi. Uch va undan ortiq eʼlondan iborat 30 ta tasodifiy guruhni asl eʼlonlar bilan qoʻlda solishtirdik va 30 tasining hammasida bu bitta kvartira boʻlib chiqdi. 35–55 ming oraligʻini oʻlchovdan oldin texnik topshiriqqa yozib qoʻygan edik, oʻlchov esa uni tasdiqlamadi.
Faqat vaqt boʻyicha tekshirish
Raqam taqdirini hal qiladigan ikkinchi narsa — maʼlumotlar oʻqitish va tekshiruvga qanday boʻlingani.
Tasodifiy boʻlish chiroyli raqamlar beradi, lekin hech narsani anglatmaydi: oʻqitish qismiga tekshiruv qismidagi bilan bir oydagi eʼlonlar tushadi, bozor esa bir oy ichida deyarli qimirlamaydi. Model, aslida, javobga moʻralab oladi.
Halol boʻlish — faqat vaqt boʻyicha: oʻtmishda oʻrganamiz, kelajakda tekshiramiz. Raqamlar yomonroq chiqadi. Lekin bu mahsulot real ishda duch keladigan shartlarning aynan oʻzi: ertangi narxni hech kim bilmaydi.
Bitta oʻrniga ikkita model va dollardagi narx
Tayyor AVMlarda odatda aytilmaydigan yana ikki qaror.
Yangi uylar va ikkilamchi bozor alohida hisoblanadi. Bular turli bozorlar: yangi uyda narx qurilish bosqichi va quruvchi kompaniyaning prays-varagʻiga bogʻliq, ikkilamchi bozorda — holati, qavati va savdolashuvga. Umumiy model ikki turli mexanikani oʻrtachalashtiradi va ikkalasida ham adashadi.
Narx dollarda hisoblanadi. Kuzatuv davrida soʻm kursi oʻzgarib turdi va soʻmdagi narxlarda oʻqitilgan model uy-joy narxi oʻrniga kursni oʻrganib oladi. Bu eng alamli xato: metrikalar yaxshi koʻrinadi, mahsulot esa valyutani oʻlchaydi.
Rad etish qoidasi
Yaxshi AVM jim tura olishi shart.
Tumanda yiliga yuztadan kam kuzatuv boʻlsa, statistikaning u yerda tayanadigan narsasi yoʻq. Halol javob — butun bozor kengligidagi ishonch oraligʻi bilan berilgan raqam emas, balki «maʼlumot yetarli emas».
Har doim javob beradigan mahsulot siyrak maʼlumotlarda hisob-kitob qiyofasidagi taxminni beradi — siz esa obyektingiz shu holatlarga tushgan-tushmaganini bilmaysiz.
Buni sotish noqulay: buyurtmachi har bir manzil uchun raqam olishni xohlaydi. Lekin aynan siyrak maʼlumotlarda javob berishdan bosh tortish vositani raqamlar generatoridan ajratib turadi. Bizning maqsadli xatomiz — Toshkent boʻyicha 12% MdAPE dan oshmaydi va u faqat rad etish qoidasi bilan birga maʼnoga ega: usiz metrikani har doim ishonch yoʻq joyga ishonch chizib qoʻyish orqali yaxshilash mumkin.
Har qanday baholash yetkazib beruvchisidan nimani soʻrash kerak
Kim bilan ish koʻrayotganingizni tez koʻrsatadigan beshta savol.
- Dublikatlarni qanday birlashtirasiz? Javob «bizda maʼlumotlar toza» boʻlsa — dublikatlarni shunchaki qidirishmagan.
- Oʻqitish va tekshiruvni qanday ajratgansiz? «Tasodifiy» degan javob metrikaga ishonib boʻlmasligini anglatadi.
- Narx qaysi valyutada hisoblanadi? Agar soʻmda boʻlsa — kurs oʻzgarishi bilan nima qilingan.
- Javob berishdan bosh tortish bormi? Agar model istalgan manzilga javob bersa — yiliga beshta bitim boʻladigan tumanda u nima qilishini soʻrang.
- Xato qaysi maʼlumotlarda oʻlchangan? Oʻqitish tanlanmasidagi xato — xato emas.
Savollarning birortasi ham texnik taʼlimni talab qilmaydi. Beshalasi ham sotuvchidan toʻgʻridan-toʻgʻri javob talab qiladi.
Biz nimani bilmaymiz
Avtomatik baholash rasmiy baholashning oʻrnini bosadi, deb daʼvo qilmaymiz. Qonunga koʻra, bitimda davlat mulki ishtirok etganda baholash majburiy, qolgan hollarda esa — qiymat boʻyicha nizo boʻlganda, jumladan ipoteka kreditlashda («Baholash faoliyati toʻgʻrisida»gi qonunning 11-moddasi). Ipoteka predmeti taraflar kelishuvi boʻyicha yoki baholovchi orqali baholanadi («Ipoteka toʻgʻrisida»gi qonunning 10-moddasi). Amalda banklar ipotekada baholovchining hisobotini talab qiladi, model esa bunday maqomga ega emas va ega boʻla olmaydi.
Uning foydasi boshqa narsada: ochiq prayslarga koʻra kvartira uchun 150 mingdan 1 mln soʻmgacha oladigan va hisobotga ikkidan yetti ish kunigacha vaqt sarflaydigan baholovchiga borishdan oldin. Obyekt diapazonga tushadimi — shuni tushunish, garovga oʻtmaydigan narsaga bir haftani sarflamaslik va eʼlondagi narx oshirib koʻrsatilganini koʻrish — bir soniyalik kutishni oqlash uchun shuning oʻzi yetarli.
Yuqoridagi qoidalar — bizning oʻz baholash stanogimiz EstIQ texnik topshirigʻidan, dublikatlar boʻyicha raqamlar esa — 2026-yil 22-avgustdagi oʻlchovimizdan. Mahsulotning hozircha pul toʻlaydigan mijozlari yoʻq va bor deb koʻrsatmoqchi emasmiz. EstIQ saytida raqamlar boshqacha: hozir u butun mamlakat boʻyicha ikki platformadan eʼlonlarni yigʻadi, bu yerda esa — bitta platformaning Toshkent boʻyicha kesimi. EstIQ amalda qanday xato koʻrsatishini va qayerda narx aytishdan bosh tortishini oʻzi eʼlon qiladi — baholash aniqligi haqidagi sahifada.
